Diritto BancarioIl nuovo finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato

18 Maggio 20160

Il D.L. n. 59/2016, cosiddetto “Decreto Banche”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.102 in data 03 maggio 2016, contiene importanti innovazioni in materia di accelerazione della realizzazione del credito.

In particolare, al fine di favorire l’accesso delle imprese al credito ed al tempo stesso garantire l’efficacia e la rapidità del successivo recupero di quest’ultimo, è stato introdotto l’istituto del finanziamento “garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”, opportunamente disciplinato dall’art. 2 del predetto Decreto, il quale aggiunge al Testo unico bancario l’art. 48-bis.

Quest’ultimo prevede che “il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o un altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore […], della proprietà o di un altro diritto reale immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore”. La norma esclude espressamente dall’ambito dei diritti che possono formare oggetto di trasferimento condizionato quelli relativi a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 48-bis, comma 3, TUB).

La nuova norma sancisce la legittimità degli atti traslativi della proprietà o di altri diritti reali immobiliari a scopo di garanzia nell’ambito dei rapporti creditizi intercorrenti tra un finanziatore professionale e un imprenditore, nei limiti – già in precedenza ammessi dalla giurisprudenza – del c.d. patto marciano, cioè dell’accordo con il quale si prevede che il creditore insoddisfatto diventi proprietario del bene, ma con l’obbligo di restituire al debitore (o al terzo datore) l’eventuale differenza fra il valore del bene stesso, determinato da un terzo arbitratore sulla base di parametri predeterminati, oggettivi ed autonomi, e l’importo del credito (Il “patto marciano” introdotto dal Decreto non costituisce una novità assoluta, essendo stata preceduto – e, probabilmente, ispirato – dalla nuova disciplina dell’inadempimento del consumatore/mutuatario contenuta nell’art. 28 della direttiva 2014/17/CE. Com’è noto, infatti, anche tale disciplina prevede, tra le altre modalità di escussione della garanzia ipotecaria, il trasferimento del bene immobile al finanziatore (cfr. il nuovo art. 125-quinquiesdecies del TUB).

La disposizione in questione prevede infatti, che, nel caso di inadempimento del debitore, il creditore debba chiedere al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile oggetto della garanzia di nominare un perito che stimi il valore del diritto immobiliare oggetto del trasferimento (cfr. l’art. 48-bis, comma 6, TUB). La condizione sospensiva del trasferimento si considera avverata al momento della comunicazione della stima al creditore o, nel caso in cui il valore del diritto immobiliare ecceda quello del credito, nel momento del pagamento della differenza al debitore.

La disposizione precisa inoltre che, ai fini dell’avveramento della condizione sospensiva di cui si è detto, si ha inadempimento del debitore quando il mancato pagamento si protrae:

  • per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di finanziamenti che prevedano un obbligo di rimborso a rate mensili;
  • protrae per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, nel caso in cui il debitore sia tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile;
  • per oltre sei mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti rateali.

La nuova norma prevede la possibilità di introdurre la nuova “garanzia” in contratti di finanziamento già in essere alla data di entrata in vigore del Decreto e stabilisce che quando tale finanziamento sia già garantito da ipoteca, essa prevalga sulle iscrizioni e trascrizioni successive all’iscrizione ipotecaria (comma 4).

Si stabilisce, inoltre, che il trasferimento al creditore possa avvenire anche quando il diritto reale immobiliare che ne forma l’oggetto sia sottoposto ad esecuzione forzata. In tal caso, l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto da giudice dell’esecuzione e la stima è compiuta dall’esperto nominato dallo stesso giudice (comma 10). Analoga disciplina si applica nel caso di fallimento del titolare del diritto reale immobiliare (comma 12).

avv. Edgardo Riccardi

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